The Meaning and Legal Implications of the Term “Demise” in Lease Agreements: A Forensic Linguistic and Contract Law Analysis
29 December 2025, Bangkok — The term “demise” is a specialized legal expression that appears extensively in lease agreements governed by the common law system, particularly in long-term leases and land lease agreements. Although in general English usage the word demise commonly denotes “death” or “the end of life,” its meaning within the context of contract law is entirely different. This article aims to analyze the meaning, function, and legal consequences of the term “demise” in lease agreements through a forensic and legal linguistic framework, while also comparing it with the concept of “lease” under Thai law. The objective is to prevent misinterpretation, mistranslation, and improper enforcement of contracts across legal systems.
Keywords: demise, lease agreement, legal English, legal linguistics, lease contract
Language in legal contracts is not merely a tool for general communication; rather, it serves as a structural mechanism that creates rights, obligations, and legal relationships between contracting parties. Many legal terms function as terms of art and cannot be interpreted according to their ordinary linguistic meanings. The term “demise” is a clear example of a word that frequently gives rise to misunderstanding, particularly in the context of translating lease agreements from English into Thai. This article, therefore, seeks to clarify the specialized legal meaning of the term and to highlight the significant legal implications embedded in a single word.
The Meaning of Demise in Contract Law
In common law jurisdictions, the term “demise” is used to mean the leasing or temporary conveyance of the right of possession of property from the lessor to the lessee, subject to the conditions and duration specified in the lease agreement (Garner, 2019). The use of this term reflects the traditional legal conception of a lease as a conveyance of an estate in land, rather than merely a service contract.
For example, a standard clause in lease agreements often states, “The Lessor hereby demises the premises to the Lessee for a term of 30 years.”
This wording has the legal effect of conferring lawful possessory rights upon the lessee, rather than merely granting permission to use the property.
Demise as a Legal Term of Art
The term “demise” qualifies as a legal term of art and cannot be interpreted according to its general dictionary meaning (Tiersma, 1999). From a legal linguistic perspective, proper interpretation of this term requires consideration of the contractual context, the governing legal system, and the intent of the contracting parties. Translating demise as “death” or “termination” in a lease agreement, therefore, constitutes a conceptual error, one that may significantly distort the understanding of the parties’ rights and obligations.
Legal Consequences of Demise
The use of the term “demise” in lease agreements carries several important legal implications, including:
- Affirmation that the lessee acquires a lawful right of possession;
- A clear distinction between ownership, which remains with the lessor, and the right of use and possession, which is granted to the lessee; and
- Allocation of responsibilities such as maintenance obligations, tax liabilities, and risk associated with the property.
For these reasons, the term demise is commonly employed in long-term leases or high-value lease agreements where a high degree of structural legal clarity is required (McKendrick, 2023).
Comparison with the Concept of “Lease” under Thai Law
Under the Thai Civil and Commercial Code, a lease is defined as a contract whereby the lessor agrees to allow the lessee to use or derive benefit from property for a specified period, without transferring ownership. However, Thai law does not employ terminology that reflects the common law concept of an estate in land or the conveyance of possessory interests in the same manner. Consequently, when translating the term “demise” into Thai, the most appropriate rendering is typically “ให้เช่า” (to lease) or “ให้เช่าและโอนสิทธิการครอบครองตามสัญญา” (to lease and convey possessory rights under the contract), accompanied by explanatory clarification to avoid interpretive ambiguity.
Conclusion
The term “demise” in lease agreements serves as a critical example of how legal language reflects structural differences between linguistic systems, legal traditions, and jurisprudential frameworks. Proper understanding of this term not only reduces the risk of contractual mistranslation but also plays a vital role in safeguarding the rights of contracting parties in cross-border transactions. This article demonstrates that accurate interpretation of legal contractual language requires integrated expertise in both linguistics and law; otherwise, a single word may lead to profoundly different legal consequences.
References
- Garner, B. A. (2019). Black’s Law Dictionary (11th ed.). Thomson Reuters.
- McKendrick, E. (2023). Contract law: Text, cases, and materials (8th ed.). Oxford University Press.
- Tiersma, P. M. (1999). Legal language. University of Chicago Press.
About Certified Translators, Translation Certifiers, and Certified Interpreters of SEAProTI
The Southeast Asian Association of Professional Translators and Interpreters (SEAProTI) has formally announced the qualifications and requirements for registration of Certified Translators, Translation Certification Providers, and Certified Interpreters in Sections 9 and 10 of the Royal Gazette, published by the Secretariat of the Cabinet, Office of the Prime Minister of Thailand, on 25 July 2024 (Vol. 141, Part 66 Ng, p. 100). Certified Translators, Translation Certification Providers, and Certified Interpreters
The Council of State has proposed the enactment of a Royal Decree, granting registered translators and recognised translation certifiers from professional associations or accredited language institutions the authority to provide legally valid translation certification (Letter to SEAProTI dated April 28, 2025)
SEAProTI is the first professional association in Thailand and Southeast Asia to implement a comprehensive certification system for translators, certifiers, and interpreters.
Head Office: Baan Ratchakru Building, No. 33, Room 402, Soi Phahonyothin 5, Phahonyothin Road, Phaya Thai District, Bangkok 10400, Thailand
Email: hello@seaproti.com | Tel.: (+66) 2-114-3128 (Office hours: Mon–Fri, 09:00–17:00)
ความหมายและนัยทางกฎหมายของคำว่า Demise ในสัญญาเช่า: การวิเคราะห์เชิงนิติภาษาศาสตร์และกฎหมายสัญญา
29 ธันวาคม 2568, กรุงเทพมหานคร – คำว่า demise เป็นคำศัพท์กฎหมายเฉพาะที่ปรากฏอย่างแพร่หลายในสัญญาเช่าตามระบบกฎหมายคอมมอนลอว์ (common law) โดยเฉพาะในสัญญาเช่าระยะยาวและสัญญาเช่าที่ดิน แม้ว่าคำดังกล่าวในภาษาอังกฤษทั่วไปจะมีความหมายว่า “การสิ้นสุดชีวิต” หรือ “การตาย” แต่ในบริบทของกฎหมายสัญญา คำว่า demise มีความหมายแตกต่างออกไปโดยสิ้นเชิง บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อวิเคราะห์ความหมาย หน้าที่ และผลทางกฎหมายของคำว่า demise ในสัญญาเช่า ผ่านกรอบการวิเคราะห์เชิงนิติภาษาศาสตร์ (forensic and legal linguistics) และการเปรียบเทียบกับแนวคิดเรื่อง “การเช่า” ตามกฎหมายไทย เพื่อป้องกันความคลาดเคลื่อนในการตีความ การแปล และการบังคับใช้สัญญาข้ามระบบกฎหมาย
คำสำคัญ: demise, lease agreement, legal English, นิติภาษาศาสตร์, สัญญาเช่า
ภาษาในสัญญากฎหมายมิได้เป็นเพียงเครื่องมือในการสื่อสารทั่วไป หากแต่เป็นกลไกเชิงโครงสร้างที่สร้างสิทธิ หน้าที่ และความสัมพันธ์ทางกฎหมายระหว่างคู่สัญญา คำศัพท์กฎหมายจำนวนมากเป็น terms of art ซึ่งไม่อาจตีความตามความหมายสามัญของภาษาได้ คำว่า demise เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของคำที่ก่อให้เกิดความเข้าใจผิด โดยเฉพาะในบริบทของการแปลสัญญาเช่าจากภาษาอังกฤษเป็นภาษาไทย บทความนี้จึงมุ่งอธิบายความหมายเฉพาะของคำดังกล่าว และชี้ให้เห็นถึงนัยสำคัญทางกฎหมายที่ซ่อนอยู่ในถ้อยคำเพียงคำเดียว
ความหมายของคำว่า Demise ในกฎหมายสัญญา
ในกฎหมายคอมมอนลอว์ คำว่า demise ใช้ในความหมายของ การให้เช่าหรือการโอนสิทธิครอบครองทรัพย์สินชั่วคราว จากผู้ให้เช่า (lessor) ไปยังผู้เช่า (lessee) ภายใต้เงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา (Garner, 2019) การใช้คำนี้สะท้อนแนวคิดดั้งเดิมที่ถือว่าสัญญาเช่าเป็นการ “โอนสิทธิในที่ดิน” (conveyance of an estate in land) มากกว่าการเป็นเพียงสัญญาบริการ
ตัวอย่างเช่น ประโยคมาตรฐานในสัญญาเช่ามักระบุว่า “The Lessor hereby demises the premises to the Lessee for a term of 30 years.”
ถ้อยคำดังกล่าวมีผลทางกฎหมายในการสร้างสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายแก่ผู้เช่า มิใช่เพียงการอนุญาตให้ใช้ทรัพย์สินเท่านั้น
Demise ในฐานะคำกฎหมายเฉพาะ (Legal Term of Art)
คำว่า demise จัดเป็นคำกฎหมายเฉพาะที่ไม่สามารถตีความตามความหมายทั่วไปในพจนานุกรมภาษาอังกฤษได้ (Tiersma, 1999) ในทางนิติภาษาศาสตร์ การตีความคำนี้ต้องอาศัยบริบทของสัญญา ระบบกฎหมายที่ใช้บังคับ และเจตนารมณ์ของคู่สัญญา การแปล demise ว่า “ถึงแก่ความตาย” หรือ “การสิ้นสุด” ในสัญญาเช่า จึงถือเป็นความผิดพลาดเชิงแนวคิด (conceptual error) ที่อาจส่งผลกระทบต่อความเข้าใจในสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาอย่างมีนัยสำคัญ
ผลทางกฎหมายของการ Demise
การใช้คำว่า demise ในสัญญาเช่ามีผลทางกฎหมายสำคัญหลายประการ ได้แก่ การยืนยันว่าผู้เช่าได้รับ สิทธิครอบครอง (right of possession) อย่างชอบด้วยกฎหมาย การแบ่งแยกระหว่าง กรรมสิทธิ์ (ownership) ซึ่งยังคงเป็นของผู้ให้เช่า กับ สิทธิการใช้และครอบครอง ของผู้เช่า และการกำหนดขอบเขตความรับผิด เช่น การซ่อมบำรุง ภาระภาษี หรือความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน
การใช้คำนี้จึงมักปรากฏในสัญญาเช่าระยะยาวหรือสัญญาที่มีมูลค่าสูง ซึ่งต้องการความชัดเจนทางสิทธิในระดับโครงสร้าง (McKendrick, 2023)
การเปรียบเทียบกับแนวคิด “การเช่า” ตามกฎหมายไทย
ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย การเช่าเป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินชั่วระยะเวลาหนึ่ง โดยมิได้โอนกรรมสิทธิ์ อย่างไรก็ดี กฎหมายไทยมิได้ใช้ถ้อยคำที่สื่อถึงการโอนสิทธิครอบครองในเชิง estate in land แบบกฎหมายคอมมอนลอว์ ดังนั้น เมื่อแปลคำว่า demise เป็นภาษาไทย คำที่เหมาะสมที่สุดจึงมักเป็น “ให้เช่า” หรือ “ให้เช่าและโอนสิทธิการครอบครองตามสัญญา” โดยอธิบายความหมายประกอบเพื่อป้องกันความคลาดเคลื่อน
บทสรุป
คำว่า demise ในสัญญาเช่าเป็นตัวอย่างสำคัญของคำกฎหมายที่สะท้อนความแตกต่างเชิงโครงสร้างระหว่างภาษา กฎหมาย และระบบนิติศาสตร์ การทำความเข้าใจคำนี้อย่างถูกต้องไม่เพียงช่วยลดความเสี่ยงในการแปลสัญญาเท่านั้น แต่ยังเป็นการคุ้มครองสิทธิของคู่สัญญาในบริบทของธุรกรรมข้ามพรมแดน บทความนี้ชี้ให้เห็นว่า การตีความภาษาในสัญญากฎหมายต้องอาศัยทั้งความรู้ด้านภาษาและกฎหมายควบคู่กัน มิฉะนั้น คำเพียงคำเดียวอาจนำไปสู่ผลทางกฎหมายที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิง
เอกสารอ้างอิง
- Garner, B. A. (2019). Black’s Law Dictionary (11th ed.). Thomson Reuters.
- McKendrick, E. (2023). Contract law: Text, cases, and materials (8th ed.). Oxford University Press.
- Tiersma, P. M. (1999). Legal language. University of Chicago Press.
เกี่ยวกับนักแปลรับรอง ผู้รับรองการแปล และล่ามรับรองของสมาคมวิชาชีพนักแปลและล่ามแห่งเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
สมาคมวิชาชีพนักแปลและล่ามแห่งเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ (SEAProTI) ได้ประกาศหลักเกณฑ์และคุณสมบัติผู้ที่ขึ้นทะเบียนเป็น “นักแปลรับรอง (Certified Translators) และผู้รับรองการแปล (Translation Certification Providers) และล่ามรับรอง (Certified Interpreters)” ของสมาคม หมวดที่ 9 และหมวดที่ 10 ในราชกิจจานุเบกษา ของสำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรี ในสำนักนายกรัฐมนตรี แห่งราชอาณาจักรไทย ลงวันที่ 25 ก.ค. 2567 เล่มที่ 141 ตอนที่ 66 ง หน้า 100 อ่านฉบับเต็มได้ที่: นักแปลรับรอง ผู้รับรองการแปล และล่ามรับรอง
สำนักคณะกรรมการกฤษฎีกา เสนอให้ตราเป็นพระราชกฤษฎีกา โดยกำหนดให้นักแปลที่ขึ้นทะเบียน รวมถึงผู้รับรองการแปลจากสมาคมวิชาชีพหรือสถาบันสอนภาษาที่มีการอบรมและขึ้นทะเบียน สามารถรับรองคำแปลได้ (จดหมายถึงสมาคม SEAProTI ลงวันที่ 28 เม.ย. 2568)
สมาคมวิชาชีพนักแปลและล่ามแห่งเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เป็นสมาคมวิชาชีพแห่งแรกและแห่งเดียวในประเทศไทยและภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่มีระบบรับรองนักแปลรับรอง ผู้รับรองการแปล และล่ามรับรอง
สำนักงานใหญ่: อาคารบ้านราชครู เลขที่ 33 ห้อง 402 ซอยพหลโยธิน 5 ถนนพหลโยธิน แขวงพญาไท เขตพญาไท กรุงเทพมหานคร 10400 ประเทศไทย
อีเมล: hello@seaproti.com โทรศัพท์: (+66) 2-114-3128 (เวลาทำการ: วันจันทร์–วันศุกร์ เวลา 09.00–17.00 น.
